Tekjur aðferð við mat á fasteignum og fyrirtækjum. Beiting tekna nálgun

Tekjur aðferð er allt samsetning af matsaðferðum í fasteignamats, eign stofnunarinnar, fyrirtækið sjálft, þar sem kostnaður við ákvörðun er gerð með breytingu á þeim efnahagslega ávinningi sem búist er í framtíðinni. Fræðileg undirstöður þessa nálgun er alveg sannfærandi. fjárfesting gildi er gildi framtíðinni bóta á því augnabliki, sem eru afsláttur á ávöxtun, sem er spegilmynd af riskiness fjárfestinga.

Þetta er sanngjarnt og hentugur fyrir hvaða notuð í framleiðslu og sölu á eignum hlutarins núverandi fyrirtæki, sem og fyrirtæki hans veitt mynda jákvæðri ávöxtun. Umfang áhættu af fjárfestingu í bransanum er sýnt með áætluðum ávöxtunarkröfu. Í hlutverki sem í efnahagslegu tilliti, sem nú stendur ávöxtun krafist af fjárfestum um fjárbindingar í sambærilega áhættu fjárfestingu hluti, eða það er ávöxtun á val fjárfestinga með sambærilegum áhættu á þeim tíma sem mat.

Features

Beiting tekna nálgun í reynd er mjög erfitt verkefni, þar sem það er nauðsynlegt til að meta hvert mikilvægt ákveðu kostnaði - ávöxtun og hagnað. Þegar meta fyrirtæki nota þessar aðferðir, þú þarft að vera viss um að framkvæma ítarlega greiningu á öllum helstu þáttum, þar á meðal kostnaður af veltu fyrirtækisins, sem hafa bein áhrif á hagnað, kostnað og áhættu sem skapast af hverjum einstökum meðlim.

Tekjur aðferð til að meta fyrirtæki er notuð nokkuð oft. Til dæmis, í tilviki yfirtöku eða samruna, þá er þessi aðferð er notuð mikið oftar kostnaðarverði eða markaði. Viðhengi kaupanda fjármagni er nú gert með von um að handbært fé rennur að berast í framtíðinni, sem getur ekki talist tryggingu, eins og þeir einkennast af tilteknum áhættu. Tekjur aðferð til að meta þessar helstu áhrifaþætti verðmæti í því, fyrir afnot af markaði sem byggir á aðferðum yfirleitt þarf verð-hagnaður hlutfall, eða einhverjum öðrum hliðstæðum tekjum margfeldi fyrir afturvirkri tímabili, án þess að taka tillit til í framtíðinni.

Fyrir á markaði margfeldi einkennandi eiginleikar ss óöryggi, og bilun til að veita sömu umönnun sem hægt er að ná undir ástand með tekjur nálgun við spá í framtíðinni tekjur og afsláttur afslætti. Til dæmis, sem hlutfall af "verð-hagnaður", sem er notað í eitt ár, ekki leyfa að endurspegla nægilega væntra breytinga á komandi árum. Rétt notkun á stuðlum veitir tækifæri til að sýna almenna óskir fjárfesta, vitna þeir oft smásali eða iðnaður heimildum.

notkun

Í greiningu og verndun þörfum, og upplýsingar um fjárhagsáætlun félagsins, sem þvingar til að gera breytingar og þróun á fjárhagslegum áhrifum búin áætlun, spár og undirstöðu setningar. Tekjur aðferð við mat á viðskiptum er hægt að mæla allar forsendur sem tengjast hvort það eru ákveðnar ávinningur af upptöku vegna vaxtar tekna, draga úr kostnaði, bæta ferla eða draga úr kostnaði litlum húfur. Með þessari nálgun er hægt að mæla og ræða allt. Að auki er hægt að nota til að ákvarða tíma upphaf væntanlegur ávinningur, auk þess að sýna fram á ferli að draga úr kostnaði fyrirtækisins að því marki sem, eins og það er hreyfing af the hagur í fjarlægari framtíð.

Notkun tekjur nálgun gerir ráð fyrir bæði kaupendur og seljendur tækifæri til að ákvarða sanngjarnt markaðsvirði fyrirtækisins, sem og fjárfestingu gildi þess fyrir einn eða fleiri stefnumótandi kaupendur. Ef þessi munur birtist greinilega nóg, kaupendur og seljendur geta auðveldlega þekkja kosti frá samlegðaráhrifum og taka upplýsandi lausnir.

Þegar tekjur nálgun að meta fyrirtæki, verður þú að hafa í huga að reiknuð kostnaður samanstendur af kostnaði við öllum eignum, sem er notað í tengslum við beinum aðgerðum. Sem hluti af nálgun, það eru nokkrar aðferðir til að meta, eru mest áhuga. Einkum eru þessar aðferðir gilda tekjur nálgun: fjármögnun og afsláttur sjóðstreymi. Hægt er að skoða þær nánar.

aðferðir

Með aðferð fjármögnun sjóðstreymi alls framtak gildi er greind, eftir því sjóðstreymi mynda af hótelinu möguleika fyrirtækisins. Sjóðstreymi fyrirtæki eða fyrirtæki sem heild - er munur allra innstreymi og útstreymi fjár í greiðslutímabils. Venjulega er notað til að reikna eitt ár. The aðferð er að breyta fulltrúi stig áætlaðan flæði peninga í núvirði með því að deila öllu flæði upphæð fyrir Eignfærsluhlutfall samþykkt. Í þessu tilviki er viðeigandi tekjur straumi, með nokkrum breytingum.

Til að nota hefðbundna aðferð notuð til að reikna sjóðstreymi í rekstrarreikningi auk (reiknað eftir skatta) ekki reiðufé kostnað til að ákvarða algildi sjóðstreymi fyrir hástöfum. Þessi reikningsaðferð geta talist meira einfölduð í samanburði við útreikning á frjálst sjóðstreymi, sem eru skráð sem viðbót þarf fjárfestingar og nauðsyn þess að fjármagni endurnýjun, er samningsatriði.

Núvirðingu sjóðstreymis

Þessi aðferð er í grundvallaratriðum byggt eingöngu á væntu sjóðstreymi, sem eru búnir með fyrirtækið sjálft. Einkennandi munur á því felst í því að kostnaður sem þarf til að reikna stig ákvarða fulltrúi stigi sjóðstreymi. Þessi aðferð í þróuðum löndum var mest notað vegna þess að það er hægt að nota til að gera grein fyrir öllum horfur. Sjóðstreymi er yfirleitt jöfn summu af hreinum tekjum og afskriftum, enda frádráttur ávinning af hreinum veltufjármunum og útgjöld fjármagn fjárfestingar.

Eftirfarandi skilyrði fyrir notkun núvirt fjárstreymi aðferð:

• Það er ástæða til að ætla að framtíðarsjóðstreymi verður mismunandi stigum núverandi, það er, við erum að tala um að þróa framtak;
• Það er svigrúm fyrir a þýðingarmikill mat á framtíðarsjóðstreymi með fyrirtæki eða atvinnuhúsnæði;
• Markmið er að byggja upp fullkomið eða að hluta skref;
• Enterprise er stórt blönduð notkun auglýsing gildi.

Tekjur aðferð til verðmats eigna eftir núvirt fjárstreymi aðferð er best, en notkun þess er mjög laborious. Það eru áætlanir um að án beitingu þessarar aðferðar til að framleiða ómögulegt. Þessir fela í sér þróun fjárfestingarverkefni með síðari mat sitt.

Kosturinn við aðferðina afvöxtunar

Ef þú æfa tekjur nálgun við mat á fasteign eða fyrirtæki í núvirðingu aðferð, það er hægt að bera kennsl á sum af helstu kostir. Fyrst af öllu sem við erum að tala um hvað framtíðin hagnaður fyrirtækisins beint tekið tillit aðeins væntu rekstrarkostnaði við framleiðslu á vörum með síðari sölu hennar og framtíð fjárfestingar í tengslum við viðhald og stækkun framleiðslu og verslun getu, endurspeglast í spá hagnaði aðeins óbeint með núverandi þeirra afskriftir.

mikilvæg atriði

Mat á tekjur nálgun við skort á hagnaði eða tapi sem vísir um útreikning fjárfestingu er flutt að teknu tilliti til þess að hagnaður sé vísbending um reikningsárinu skýrslugerð, svo verða til verulegra meðferð á rekstrartíma.

Núvirt fjárstreymi aðferð samanstendur af þremur hópum módel:

• afsláttur arður;
• leifar af tekjum;
• núvirt sjóðstreymi.

Ef stundaður auglýsing nálgun í samræmi við fyrirmynd arði afsláttur vottorð sem sjóðstreymi, beita lokagreiðsla fyrir hlutabréf. Þrátt fyrir að líkanið sé verulega algengt í alþjóðlegu starfi til að greina og meta verðmæti eigna fyrirtækisins, það hefur a einhver fjöldi af göllum. Í líkönum með engu óráðstafaðs eigin fjár bókhaldslegum leyti. Það er munur á arðgreiðslustefnu, ekki bara einstök fyrirtæki, en einnig fyrir landið allt. Þessi aðferð er ekki hægt að nota á fyrirtæki sem ekki stoða ekki. Þetta líkan er best fyrir útreikning á verðmæti hlutanna minnihluta.

Viðvörunarljós Tekjur Model

Tekjur aðferð til að mati því afgangs líkan nálgun gerir ráð fyrir að sem mælikvarði á flæði reiðufé gildi leifar af tekjum verður notað, þ.e. mismunur hagnaði og á stærð af hagnaði, sem var spáð af hluthöfum á þeim tíma sem kaup félagsins eða hluta þess. Ef fyrirtækið gildi var reiknað á grundvelli forsendna viðeigandi fyrir líkan, það verður jafn summu af bókfærðu með núvirði væntanlegs upphæð af tekjum eftir eftir þetta. Þetta líkan sýnir veruleg næmi á gæðum gagna sem eru settar fram í reikningsskilunum. Fyrir rússneska skilyrði fullnægjandi slíkra upplýsinga er háð verulegum vafa.

Ávinningur fyrir hluthafa

Auðvitað, hluthafar eða hluthafar félagsins, sem hefur ákveðna sögu, auk arðgreiðslur við staðreyndir, geta nýtt sér afsláttinn líkan til að reikna út kostnað við eigin fyrirtæki hans. Ástandið er að þessi fyrirtæki atvinnulífs hluthafar sjaldan minnihluta, svo fyrir þá heppilegustu leið er að nota tekjur nálgun við mat á fasteignum og viðskipti líkan með því að núvirða ókeypis sjóðstreymi. Í þessu kerfi er lykillinn eru í boði með reiðufé afvöxtunarhlutfall eða væntanlegan arðsemi fjárfestingarinnar. Stærsta vandamálið við þessa tegund er nákvæmni spárinnar frjáls sjóðstreymi, auk fullnægjandi skýring á ávöxtunarkröfu.

Ef við beita tekjur nálgun, skilgreiningu sem var gefin hér að framan, með því að nota núvirt fjárstreymi aðferð sem tekjur vænta frá fyrirtæki, taka tillit til varpað fjárstreymi, sem hægt er að hverfa úr umferð eftir þarf endurfjárfestingu reiðufé hagnaði. Sem vísbendingu um sjóðstreymi ekki háð bókhaldskerfi sem notuð eru í fyrirtækinu og afskriftir stefnu sína. Í þessu tilfelli, að vera viss um að taka tillit til hvaða sjóðstreymis - inn- og útstreymi. Mat á fjárhagslegum skilningi afsláttur fé er svo að sem afleiðing af þessum ferlum er lækkun þeirra á þá upphæð sem hefði verið í boði til fjárfesta á þeim tíma frá móttöku sjóðstreymi, með því skilyrði að hann setti peningana sína ekki í viðskiptum núna, og í hvaða Hvað aðrar fjárfestingar eign opinber náttúru, til dæmis, lausafé öryggi eða banka innborgun.

fleiri aðferðir

Tekjur nálgun, en dæmi um slíkt var lýst áðan, nýlega verið notuð minna og minna, og nú hefur orðið algengasta aðferð við mat. Það er notað við mat á ýmsum eignum, og þjónar sem grundvöll fyrir hugmynd sinni að sérhver eign sem skilur helstu einkenni þeirra kauprétti skal heimilt að meta þetta sem valkost. Á því augnabliki, að hafna tekjur nálgun er oftast framkvæmt í hag reiknilíkani (í sömu röð, Black-Scholes).

Slíkt kerfi, það er verið að nota, leyfa mat á heildarverðmæti eigin fjár félagsins eða fyrirtækisins í tilfelli þar sem það er að vinna með stór tap. Þetta líkan er ætlað til frekari útskýra hvers kostnað af eigin fé fyrirtækisins er ekki núll, jafnvel þótt lækkun á kostnaði fyrirtækisins undir nafnvirði stærð skuldarinnar. Jafnvel með slíkum kostur, getur það tekið fram að Black-Scholes líkan fyrir mat rússneskra fyrirtækja í augnablikinu er meira fræðilegt. Helsta vandamálið, vegna þess sem þetta líkan er ekki hægt að beita til að innlend fyrirtæki - það er skortur á einhverju sannanir fyrir líkan breytur, sem eru brýn þörf.

niðurstöður

Tekjur nálgun til mat fyrirtækja og fasteigna byrjaði að nota miklu sjaldnar, og þetta gerist í mörgum ástæðum. Einkum varðar það annmörkum vegna sem það eru erfiðleikar í notkun þess í neytendamarkaði. Fyrst af öllu það skal tekið fram hversu erfitt það er að spá í framtíðinni kostnaði við þjónustu og vörum, og hráefni, sem og restina af flóknum inntak vísa. Í þessu tilfelli getum við talað um einhverja huglægum mati sér- fræðinga. Að auki, vandamálið er lágt glæpastarfsemi uppgötvun upplýsingar til rússnesku fyrirtæki, og vegna þess að það er mikilvægt að rétta útreikninga og Black-Scholes. Þetta er vegna þess að miklu leyti lágt menningu fyrirtækja.

Mikill fjöldi hluta, þar á meðal núverandi og stórum pakka, safnast í höndum litlu hring af fólki, og hlutfall minnihluta hluthafa og lítill fasteignaeigendur, sem hlut er mjög lágt, í hlutafé er hverfandi. Það kemur í ljós að mörg fyrirtæki eru einfaldlega ekki áhuga á gefur upp einhverjar upplýsingar. Það er því miklu flóknara útreikning á tekjum nálgun með tilliti til meirihluta atvinnugreina og fyrirtækja í Rússlandi. Samkvæmt öðrum skilyrðum, það virkar vel, sem sýnir alla kosti þess og áreiðanleika.